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一个解决三农和扶贫问题的途径
来源:??2018-4-15 14:19:51 | 作者:
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????一个解决三农和扶贫问题的途径

???近期我随河北省农业厅去了承德市、滦平、隆化、丰宁、平泉一市四县搞调研。想不到的是中央和省县政府支持三农的力度非常之大,滦平县搞一个中医药产业扶贫和发展大会居然投资1.4个亿。这个县产业扶贫几千万。那县几百万,令人难以想像!今年两会以来各县把扶贫工作当做政府工作的第一要务。这大概是共产党不忘初心,不忘穷苦苦老百姓吧(也是基于政权稳定,再得民心)。习在中央各级领导干部会上下了2020年消灭贫穷村贫穷户”的硬指标。又在联合国向世界做了承诺——2020年在中国消灭贫穷,使世界重视中国的执政党。

??以前我曾写过“大治国方略”。主要是针对如何解决中国医保这个沉重负担问题。中国医保四万亿。军费、科研、教育三项加起来不足四万亿,中国医保占GDP的百分之五。而美国却是百分之十八。全世界特别是西方发达国家让医保压的喘不过气了,没有财力去投入教育和科研,使是国家的竞争力受到严重影响。

??如何降低医保费用,我思索了很久,回想我们祖先“三分治七分养”的一句老话,病主要是靠养,人才得到健康。而中国的现状是医院多,疗养院少,甚至没有疗养院!严重失调。如果扩大疗养院的份额,治病你医保需要报账,而疗养医保不能报账,就能把中国的医保费用降下来。

??那么疗养院是不是要像房地产那样大兴土木?联想到中国正值城镇化进程中。大城市已成病态,城市的虹吸力,能跑出去的人都跑出去了,农村成了空心村,闲置了大大量房屋,留守的老人病人成了贫穷户。我认为中国解决大城市病的方法应当是:引导老年人从城里走出来,年轻人走进城里,把农村变为疗养院,把闲着的农民房子变为疗养室,把农民从一产转向三产。进而解决其贫穷问题和农村环境问题。

??比如老人退休后他在北京有一百平米的房子,可以租出去,每月收房租七千元左右,年收入八万四千元。而去城郊,一年租金不会超过一千元,他可以得到八万三千元。

???本人写的“二司痛风养生养老合作社”是解决中国医保、大城市病、养老、三农和贫穷村贫穷户及农村环境的一个综合方案。

????相信他会:一给参与的企业带来巨大的效益。二是农民不出门就可业,收入提高。三是农村变得美丽,实现我们“美丽中国”的愿望,完成中央政府脱贫的硬指标。企业作为第三方,在完成政府三农等五项任务中还可以得到回报。

??我们两地大面积土地上有着众多乡村。如何解决农民问题是个难题,这个方法是以村为单位,以病名:如糖尿病,高血压,痛风,肥胖命名的十几个常见病的养生养老合作社。作为企业成本三百元,治好一患者可以收到三万元;作为留守农民组成合作社可以做物业、做服务收到比外出打工数倍的报酬;作为政府解决了三农和贫穷村贫穷户的问题,完成了上级的硬指标;作为患者在这里得到了健康和环境的享受,应当是皆大欢喜的事。

五、美丽乡村(附二司痛风养生养老合作社案例)

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据卫生部公布消息:中国糖尿病1.4亿,心脑血管病2.2亿,加上其它疾病有5亿多人。多年来,我们依靠现行医疗体制解决 ,实践已经有了答案。那么怎么办?

“永信帮你打造以效益为中心的中医药特色小镇和美丽乡村贡献思路”部分原文:

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、、、、、、,我们选定5---10个常见病,比如糖尿病病种良方,这种良方,一定不是药,是食品,是通过饮食就可以把病调整过来,我们把它模式化、简单化,傻瓜化、招外行的人,一听就会,由他去指导病人。这些人一定不是医生,而是医生之外的人。由管理者、讲师、组织者,把愿意学习的人培训,储备技术力量,听从调遣。 ?

?然后我们找到政府,由政府列出扶贫村名单,我们用项目帮助政府完成扶贫。比如,我们在政府列出的三十个穷村名单中,选出了十个环境好,农民有多余住房的村,我们将高血压、通风、糖尿病、肥胖、心脑血管病等病种植入村中。

比如,我老家叫郑岗村,邻村叫谢庄村,我们把糖尿病植入郑岗村,那郑岗村就叫郑岗村糖尿病养生合作社,把高血压植入谢庄村,谢庄村就叫谢庄村高血压养生合作社。是把村内这些有多余房子、家中有人能做护理的人群的家庭组成合作社。我们约束和领导合作社的领导,有闲房农户按照合作社的要求整理闲房,由合作社统一配送被褥、炊具、生活用品,统一配送饭菜原料(北京延庆柳沟豆腐村几十年如此,十分成功!),由病人自己做饭或贫穷户帮做。这些贫穷农民得到的是房费、护理费。因是疗养,客户自费,减轻了政府医保负担。合作社得到是病人的药费和管理费(物业费),这些钱再有合作社分配给农户。这些慢性病的人是指不愿去医院,又能自理,需要疗养的病人。中国现在缺的不是医院,而是疗养院。真正的医学常识告诉我们:慢性病是养好的,是靠自身免疫力提高痊愈的,不是吃药治好的!这些慢性病人可以带家属,来这远离城市喧闹的农村休闲疗养。合作社还可以将自己的耕地租给住户,由他们自己耕种或代为耕种,他们还可以吃到无污染放心的蔬菜、杂粮,合作社收住户地租和代耕的劳务费。相信这些慢性病人肯定不是一个人,而是带家人甚至朋友来此疗养,我们和合作社的效益可想而知。

通过以上办法,我们完成了政府的扶贫任务,我们一开始就同政府协商好,付给我们药费和管理人员包干费用,由病人付给合作社房费和药费、管理费,我们不收患者的钱。因为是企业行为,应当还有利润。

这样我们就建立了自己产品的销售网络,除此以外,我们还可以把一些经过我们检验疗效好的保健品,通过这网络陆续配给疗养者。形成可以持续的利润。

这就不是靠资本,而是靠输出技术,借政府之力,完成进入市场的方法。我们只需筛选十个左右的常见病优良技术即可。我们同技术人员和操作团队,说定分成,是基本上不需要投资的。

多年来永信通过《永信yabo亚博体育网》“中医大舞台”,“我有我力推中医”栏目,积累了大量的这样技术,鉴于永信在这个行业的影响力,只要招呼,这些人召之即来。

这就是现在社会流行的“羊毛出在猪身上,狗买单”的说法,在市场竞争激烈、产品玲琅满目的今天,建立自己的销售网络,把产品卖出去何其容易!其代价何其高!在没有订单,没有销售业绩的情况下,盲目扩张,盲目建厂,真是赔了夫人,又折兵。

我们一定知道当前政府在干什么?社会潮流刚需是什么?在政府扶贫任务艰巨、百姓追求健康大潮流下,把两者结合,找准切入点进入市场,抓住商机,快速把企业网络建起来。没有销售网络的企业,注定一天都走不下去。

用不是医生干医生的活(待就业人员),用不是护士干护士的事(农民),用需要帮扶的贫穷乡村和闲置房屋做疗养院,改变饮食结构用不是药的饮食替代药,用中医药服务-----疗养替代住院治疗。

一句话------用人民战争的手段,解决中国13亿人中5亿人的疾病,让多数患者得到健康、让患者家人得到幸福,让贫穷户脱贫,让政府医保补贴下降(是在贫穷村康复,不是在医院看病,自己拿钱,不用医保报账),让企业得到收益,这就是这个方法的概括!

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永信建议二司村改为:

“痛风养生养老合作社的一些想法

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中国老年协会、国务院老干部局、中国老年基金会三家在北京延庆二司村筹办以吃住为主的“养生养老驿站”,征询永信意见。永信提出从以前宽泛、无特色、效益难,改解决三农、大城市病、养生养老诸多社会难题以得到政府支持;体现健康特色,形成虹吸能力;以效益为核心解决介入者和农民收入------精准定位老年痛风病为市场切入点,将其改为:“二司村痛风养生养老合作社”为宜。提出自己的思路、操作方法及永信能做什么。

、永信建议

二司村平台名称应该是:二司痛风养生养老合作社

二司村样板做出来以后,我们吸引周边村加盟。特别是吸引周边贫穷村。再继续搞某某村糖尿病养生养老合作社、某某村高血压养生养老合作社、某某村肥胖养生养老合作社等等合作社。

为什么要定位养生养老合作社 ?1.为了精准定位。北京老人虽多,但养老机构也多。但看那些没有特色的养老机构客房并不满意。所以我们要打特色,打痛风牌。如同柳沟村,借助永宁豆腐的品牌做豆腐宴,才能做起来。二司村充其量不过百余套房,如果打痛风牌,仅延庆区痛风患者也装不下。再说我们是以痛风为切入点不管糖尿病、高血压、肥胖治疗只能解决当时痛苦,让其恢复正常生理指标,充其量说其“治愈”,但要恢复到一个健康人身体状态,需要一百二十天。因为人体细胞代谢的周期所致。这就是三分治七分养的道理。这里的设二司村的设计应当是一个康复疗养村的概念,要住三四个月,在这三四个月中,针对痛风,糖尿病,高血压。配备相应的药膳才能使患者病情。根本好转,身体达到健康人的水平。这时药膳就会派得上用场。药膳是我们取得效益使最大一块。

因为定位康复 疗养住的时间长,我们不愁房子空缺。更重要的是因为三四个月。患者会带家属和好友来来此山清水秀的山村居住。这些人居住下来,会给我们带来房费、物业费、药膳食材费、理疗费等收入。如果他们愿意还可以租给他们一块耕地。让他们种无污染杂粮和蔬菜,让村民为其代耕。我们岐黄国医团队还可以培训合作社社员,让他们充当护理人员。因为岐黄国医的治疗方法简单,一学就会,村民完全可以胜任。这些合作是人员就可以就业,拿到比种地更多的回报。下来我们可以优先招呼延庆县贫穷村加盟,让贫穷户加入合作社,协助政府让贫穷村、贫穷户通过这种方式脱贫这还可以得到政府扶贫的支持。

??为什么还要说养生,我们的精准定位是老年中的痛风患者。但如果不是老年患者,我们也不拒绝,它扩大了我们接受的范围,所以除了养老再加养生。我们制定两个政策。超过六十岁的一个价格一个疗养期;不满六十岁的一个价格,一个疗养期。六十岁以下可以快治,收钱快,收钱多,周期短。效益好。为什么还要说养老。因为养老政府有好多配套政策,企业可以借政府之力。

??为什么要说“合作社”。一让农民加入合作社,让农民收入大有增加,不管是不是贫穷村和户,政府对这种模式。会有奖励,有补助。

?、下一步。

二司这种模式搞起来以后,下一步我们可以把果树园村打造一个果树园村糖尿病养生养老合作社。因为糖尿病患者全国1.4亿。不愁没有客源。第三同柳沟、果 树园村合作,做成一个整体的各有特色的相互补充绿色健康板块。建议柳沟在原有豆腐宴基础上另增加药膳板块。因为大众现在追求的不仅是吃饱、吃好,更重要的是吃出健康来。健康的药膳比普通的膳食,对企业收入要大。同是一碗粥,普通的大米粥两元一碗。而药膳粥十元一碗,是五倍的价格!而且,这还不是高的。因为企业和平台生存,要有收入。我们必须围绕效益这个中心来做设计。

?另:岐黄国医有一项技术,可以使房间、床、沙发具有健康功能还有房间设计一定是两层以上,空间要大。因为要去的是一家人不是一个人。

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三、平台几个要点

1、合作社的名称。二司村痛风养生养老合作社。

2平台名称。二司村痛风养生养老合作社物业管理公司。

四、政府有以下几方面支持。

1.养老(养生)

2.解决了三农问题

3.解决了贫穷村、贫穷户问题。

4、解决了大城市病问题。

(按照发达国家过来的规律,当大城市发展到一定时期,是年轻人走进来,老年人(把房子租出去)走出去,他们不是走的很远,而是离家很近,这些地方山清水秀,居住环境很好,特别是离以前他居住的地方不远,在他以前生活工作圈子一天往返之内。中国,特别是北京已经到了这个阶段,老人把房子租出去,拿到不菲租金,可以尽情享受房租带来的益处,又得到了好的生活环境(北京80平米房子可租7000元,在农村800元可租一年,84000元-800元=7.6万元!),特别是一个圈子人拉到一起,使老年生活不再寂寞(人老了最怕寂寞),这对北京,对中国解决大城市病的必然趋势,趋势等于需求,有需求才有效益!而二司村的地理位置和居住环境正符合这个条件)。

2、降低了政府医保开支(是疗养的概念,不是在医院治疗,农村疗养不报账)。

要知道:每年开年中央政府一号文件就是三农问题,我们找到了政府急于解决的五个问题,政府一定会给予支持和推广。

总之:这是一个利国利民,解决三农、贫穷村贫穷户,养老养生、患者、政府、城市多赢的模式,是一个顺应潮流借的东风的模式,是一个可以大面积复制的模式。

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五、利润点。

1.yabo亚博体育文化园所产生的效益包括维护费

2.房租的部分收入。

3.痛风药的治疗费(治好收费包干

4.药膳食材的收益。

5.生活、卫生护理用品收入。物业公司统一购买统一发放。

6.租地。从农民手里租出来转租给来客。

7.代耕余额

8.yabo亚博体育文化园延伸产业的收入。

六、确定发起人决策机制

物业公司发起说了算,是决策者。初期运作费用发起人垫付以后加倍偿还。发起人一定外来者是多数,这有利招商。

七、用平台招商

平台引进需要的人进来。建房者有租房的收益。技术管理者有技术管理者的收益

、永信能干什么?

1.做yabo亚博体育文化园,以“yabo亚博体育文化”为中心。按照文化、虹吸、产业、效益四个原则,与养生养老村配套,使我们的美丽山村更赋有健康绿色文化的特色,进而吸引北京人进入二司来疗养休闲。有关这方面点滴设想,见我发的:“yabo亚博体育文化园设计思路”、“华中绿谷万亩yabo亚博体育文化园设计思路”。

2.做药膳。当前,我们的疾病,比如:高血压,糖尿病,痛风,肥胖这些代谢性疾病,都是因为吃得过量和不合理导致。我们团队技术通过吃饭就可以解决这些问题。这对养生养老很有意义,这对二司村很有意义。对其他村也有样板作用。我们以二司村为样板,以后可以再复制。永信和歧黄国医馆手中有痛风,糖尿病,高血压等多种有效的“食”字号产品,我们以这些产品开路,先把病扳倒然后用药膳使其恢复到健康人的状态。

3、引进二司村长期发展的各种资源(《永信yabo亚博体育网》在中医药行业有影响和资源)。

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未来30趋势-----游、养、娱(文化)

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我们过去十年的趋势性机会是资产升值,过去十年房地产商、过去十年买了房的人也基本都赚盆满灌流十年事实说明很多成功很大程度上与智商无关,而是被大趋势决定。

那么未来的趋势机会在哪里?

待未来的中国

在此后的三十年里,我们习以为常的发展方式会发生根本性的变化,未来的三十年是一个大立的时代,将会带来三个重建

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第一、重建秩序:前三十年大破,后三十年大立

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从改革开放到现在总共三十多年的过程。前三十年,可以说叫大破,破掉了许多传统的东西。在过去的三十年里,发展就是硬道理。国家鼓励的是敢冲、敢想、敢变。中国仍存在相信法不责众一俊遮百丑灵活变通的观念,这些惯性思维都是已经形成了一种潜意识。在一些不良风气影响之下,很多投机者都成了高官或富翁。

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如今,这样的潜规则已经行不通了,大破的时代已经过去,大立的时代正在到来。为了破解这种潜规则,需要重建规则和秩序,所以这次的反腐是需要用一定的时间,可以说是要彻底的连根拔起。

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第二、重建道德:重建道德,也就是重建文化

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中国几千年出现的问题,要想找到长治久安的道路,既要向西方学习,更要去学习老祖宗留下来的东西。

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我们很多优秀的东西都丢掉了,而如果没有道德、操守、文化、诚信,它将使很多人都变成了经济动物,一切都是钱为大。

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从现在开始五到十年,最重要的肯定是信用。没有信用,将会寸步难行。不讲信用的代价将会越来越承受不起。

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现在我们迫切地需要重建文化,中国的传统文化——“孝悌忠信、礼义廉耻,这些都已经开始反哺民间。

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重建道德,需要十年到二十年的时间,这个过程大家都将会经历。

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第三、重建生态

任何一个地方的发展,都逃不过三个阶段:第一是原始生态;第二是破坏生态;第三阶段是重建生态。

英国伦敦100年前还被称为雾都,现在只要不下雨都是蓝天。日本用了30年来整治环境,在东京街头走了两个小时,你会感觉环境非常好,见不到一点垃圾。所以,谋求发展不要只看当下,要看长远,以重建生态为方向,引领产业走向高端。

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不管做旅游、农业还是科技,思路都应该是一样的,往后凡是企业做跟生态有关联的产业,都大有希望。

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前三十年如果说是平台为王,那后三十年肯定是平台内容为王

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前三十年,很多发了财的老板都是靠跑马圈地,抢占资源。做煤矿的企业抢占资源,现在能源价格下降了,全部套死在里面;房地产企业也是如此,原来我们做地产的时候,一百亩就了不得了,现在动辄上万亩,很多企业也套死在里面。以前追求速度,很多做房地产和城市运营的,大多是在玩概念和炒作,很少有人下功夫去完善它,真正去做内容。

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下一个三十年是内容为王平台内容而产生价值,平台因无内容而衰落

以前企业考虑的是做规模和速度,现在更应该把内容做实,才能有更大的发展空间。

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现在很多房地产商已经低下高贵的头,倒过来找做具有养老产业内容的产业合作。下一步将出现一种现象,会做内容的企业将变得奇货可居。

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为什么会出现这种现象呢?因为今天的中国平台过剩,没有内容。所以下一个三十年从平台为王有好内容平台为王

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前三十年重点在吃、住、行;后三十年重点将会在游、养、娱

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过去三十年经济粗放式发展,属于吃饱的阶段

指的是饮食方面,前三十年,一个娃哈哈就能让宗庆后成为中国首富,卖饮料、食品就能有很大的发展。

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,中国十多年来一半以上的首富都是做房地产的,未来中国的房地产企业,可能有相当一部分资产打折,甚至血本无归,只会盖房子、卖房子是走不通的。

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,指的是汽车,这些年我们国家的汽车销售量连续几年都是全球第一,结果到处堵车,造成城市环境恶劣。现在随着高速铁路的发展,下一步可能会有很多有钱但是注重环保的人会选择高铁出行、环保出行。

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未来三十年企业的机会在哪里呢?

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第一是

就是提高生活品质,走出去游玩、游乐、旅居。旅游不是说收门票就完了,现在中国的旅游还是一边捆着草,一边饿着牛,旅游休闲度假市场已经出现井喷式增长,中国成为全球最大的旅游休闲市场。

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2

第二是

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是养老、养生、养心和养子。这对公众而言,是个巨大的刚需。尤其是教育行业,孟母为什么三迁?中国有句古话,叫做染于苍则苍、染于黄则黄,《孔子家语》里有这么一句话:与善人居,如入兰芷之室,久而不闻其香,则与之化矣。与恶人居,如入鲍鱼之肆,久而不闻其臭,亦与之化矣。今后对于孩子的培养教育将是一个重点,有很大的市场前景。

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3

第三是

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过去的旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素,文旅小镇的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的,但是随着人们文化素质提升和旅游市场的变化,一些创新的业态开始呈现,或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从过去单纯的娱乐变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。“娱”更宽泛地说是文化产业。在移动互联网时代,包括手游、电游、体育产业、文旅产业。比如说从单纯的旅游走向了养生康复、养老、休闲度假。这就是中国正在出现的变化

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近期,一个超级重磅的楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!

这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!

13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。试点城市来了,全国推广还会远吗!

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看点:

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农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

共享度假小院,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里,你可以享受到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......

依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。

中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。

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意义:

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第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

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第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。

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第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

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第四:大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。

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根据两部委公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

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想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!

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“办法”中的重要看点

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项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。

集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

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也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

影响?

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第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

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第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。

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第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。

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第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。

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第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。

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? ? ? 最后,回答一个很多人会问的问题:为什么试点城市里,深圳缺席,而北上广都在其中?原因很简单,深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地,深圳没有这类土地了。所以,深圳的特殊性再次显现出来。

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附件原文:

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利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

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利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工作实际,制定本试点方案。

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一、总体要求

? ? ?(一)指导思想

按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

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(二)基本原则

把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

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(三)试点目标

通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

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(四)试点范围

按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。

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二、试点内容

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(一)完善试点项目审批程序

试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。

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(二)完善集体租赁住房建设和运营机制

村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

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(三)探索租赁住房监测监管机制

集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

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(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

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三、组织实施

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(一)加强组织保障

国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。

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(二)推进试点实施

1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导,及时研究解决试点中存在的问题。

2019年11月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

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(三)强化指导监督

各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

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(四)做好宣传引导

试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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